Razmere na trgu nepremičnin

Ta članek je del publikacije Analitski pregled, letnik 18, št. 1, januar 2026.

Po obdobju izrazitih prilagoditev v letih 2022–2024 se globalni nepremičninski trgi postopno pomikajo v fazo večje preglednosti in stabilizacije. Hiter dvig obrestnih mer, zaostritev pogojev financiranja in korekcije vrednotenj so bili v večini razvitih trgov v veliki meri že vračunani v cene, kar je prispevalo k umirjanju cenovnih prilagoditev in k postopnemu zbliževanju pričakovanj kupcev in prodajalcev.

Po ugotovitvah McKinsey Global Private Markets Report 2025 se je globalna transakcijska aktivnost v nepremičninskem segmentu v letu 2024 stabilizirala, pri čemer je bila v Evropi zaznana postopna normalizacija razmer po izrazitem padcu aktivnosti v letih 2022 in 2023.

Slika 1: Pretekle in pričakovane donosnosti nepremičninskih skladov po regijah

Evropa v tem kontekstu ostaja institucionalno zrelo, transparentno in regulativno stabilno naložbeno okolje, vendar so bili evropski nepremičninski trgi v zadnjem ciklu tudi med bolj prizadetimi zaradi hitrejšega in izrazitejšega prilagajanja vrednotenj v obdobju 2021–2023. To se odraža v relativno šibkejših realiziranih donosnostih evropskih nepremičninskih naložb v primerjavi z drugimi regijami v tem obdobju, kar jasno ponazarjajo tudi podatki o preteklih donosnostih. Hkrati razpoložljive analize kažejo, da se je večina cenovnih prilagoditev v Evropi zgodila že do konca leta 2023, v letu 2024 pa se je dinamika korekcij izrazito upočasnila.

Pomembna značilnost trenutnega cikla je izrazita diferenciacija med posameznimi nepremičninskimi strategijami. V evropskem prostoru se kapital ponovno selektivno usmerja v stabilizirane naložbe, kjer so prihodki podprti z dolgoročnimi najemnimi pogodbami in kreditno sposobnimi najemniki. Strategije Core in Core+ (nepremičnine na dobrih lokacijah s stabilnimi najemniki) v tem okolju ponovno pridobivajo na pomenu, saj omogočajo kombinacijo relativno stabilnih prihodkov in zmernega potenciala rasti vrednosti v razmerah bolj previdnega financiranja, kar potrjujejo tudi podatki o razporejanju kapitala po strategijah v analizah Preqina.

Razlike so izrazite tudi na ravni posameznih nepremičninskih sektorjev. Logistične in industrijske nepremičnine v Evropi še naprej izkazujejo relativno odpornost, podprto z dolgoročnimi trendi v oskrbnih verigah ter omejeno novo ponudbo. Stanovanjski segment ostaja stabilen predvsem na trgih z izrazitim strukturnim primanjkljajem ponudbe. Pisarniški trg pa se vse bolj razslojuje: prvovrstni objekti v najboljših lokacijah ohranjajo visoko zasedenost in stabilnejše prihodke, medtem ko se sekundarni fond sooča z večjimi prilagoditvami, kar potrjujejo tudi evropski pregledi trga, ki jih objavlja Colliers.

To fazo konsolidacije in postopnega umirjanja razmer potrjuje tudi Slika 2, ki prikazuje gibanje svetovne transakcijske aktivnosti v nepremičninskem segmentu. Podatki kažejo, da je po izrazitem upadu v obdobju zaostrovanja finančnih pogojev prišlo do stabilizacije obsega transakcij in agregatne vrednosti poslov, pri čemer aktivnost ostaja pod preteklimi vrhovi, vendar brez nadaljnjega padanja, kar je značilno za prehod v fazo večje stabilizacije tržne aktivnosti.

Slika 2: Transakcijska aktivnost na svetovnih nepremičninskih trgih

Finančno okolje v Evropi se ob tem postopno umirja. Stroški financiranja so se v zadnjem obdobju stabilizirali, kar izboljšuje preglednost investicijskih izračunov in omogoča bolj premišljeno strukturiranje transakcij. Čeprav nepremičninski trgi še niso vstopili v fazo splošne rasti, trenutne razmere vzpostavljajo trdnejšo osnovo za dolgoročne naložbene odločitve, zlasti pri kakovostnih sredstvih z jasno investicijsko tezo in zmernimi tveganji.

Takšno okolje je pomembno tudi z vidika trgov jugovzhodne Evrope. Stabilizacija razmer na osrednjih evropskih trgih ustvarja referenčni okvir za ocenjevanje relativne vrednosti, tveganj in donosnosti v regiji, ki se vse bolj umešča v širši evropski investicijski prostor. To predstavlja izhodišče za razumevanje priložnosti v jugovzhodni Evropi, kjer se lokalni dejavniki prepletajo s širšimi evropskimi trendi.

Jugovzhodna Evropa predstavlja za vlagatelje kombinacijo postopnega približevanja zahodnoevropskim institucionalnim standardom in hkrati ohranjanja nadpovprečnega potenciala. Regija v zadnjih letih pridobiva na pomenu predvsem zaradi izboljšane institucionalne stabilnosti, omejene konkurence v segmentu sodobnih nepremičnin ter ugodnega razmerja med tveganjem in pričakovano donosnostjo v primerjavi z bolj zrelimi evropskimi trgi.

Poseben pomen imata v tem okviru Slovenija in Hrvaška, ki delujeta znotraj evropskih institucionalnih in monetarnih okvirov. Slovenija je članica evroobmočja in schengenskega prostora že daljše obdobje, Hrvaška pa je z uvedbo evra in polnim vstopom v schengensko območje dodatno zmanjšala valutna in čezmejna tveganja. Ta institucionalna sidra povečujejo preglednost, pravno predvidljivost in primerljivost naložbenega okolja z zahodnoevropskimi trgi, kar je za dolgoročne vlagatelje ključnega pomena.

Nepremičninski trgi v jugovzhodni Evropi so še vedno pretežno v domeni lokalnih akterjev, vendar se zanimanje mednarodnih vlagateljev postopno povečuje. Ena ključnih značilnosti regije ostaja omejena razpoložljivost sodobnih, institucionalno primernih nepremičnin, zlasti v segmentih logistike, pisarn višjega kakovostnega razreda in specializiranih nepremičnin. Omejena ponudba ustvarja okolje, v katerem kakovostni objekti praviloma dosegajo večjo pogodbeno in cenovno odpornost tudi v manj ugodnih fazah nepremičninskega cikla.

Pomemben podporni dejavnik za obstoječe naložbe predstavljajo tudi prostorske, urbanistične in upravne omejitve pri razvoju novih projektov. Dolgotrajni postopki umeščanja v prostor ter omejena razpoložljivost primernih lokacij povečujejo vstopne ovire in prispevajo k večji zaščiti obstoječih kakovostnih nepremičnin pred hitrim povečanjem ponudbe.

Z vidika donosnosti se jugovzhodna Evropa pogosto obravnava kot regija z nadpovprečnim potencialom v primerjavi z zahodnoevropskimi trgi. Razlike v kapitalskih stopnjah in obravnavi tveganj lahko ob primerljivi institucionalni ureditvi in pravnem okviru pomenijo višje evrske donose, zlasti pri kakovostnih in aktivno upravljanih sredstvih. To je še posebej relevantno v okolju, kjer gospodarska rast, nadgradnja infrastrukture in postopna profesionalizacija trga dolgoročno podpirajo povpraševanje po poslovnih nepremičninah. Te razlike se konkretno odražajo tudi v primerjavi donosnosti na prvovrstne pisarniške nepremičnine po posameznih trgih in regijah, kot je prikazano v Tabeli 1.

Tabela 1: Pregled donosnosti prvovrstnih pisarniških nepremičnin v izbranih regijah oziroma mestih v Evropi

Ključna ugotovitev za jugovzhodno Evropo ostaja, da so v okolju omejene razpoložljivosti sodobnih, institucionalno primernih nepremičnin visoko kakovostni objekti praviloma stabilnejši z vidika zasedenosti, najemnih razmerij in vrednotenja ter tako predstavljajo privlačno naložbeno priložnost skozi različne faze tržnega cikla.

Po obdobju izrazitih prilagoditev so nepremičninski trgi vstopili v fazo konsolidacije in večje stabilnosti, v kateri se razlike med posameznimi regijami, sektorji in naložbenimi strategijami izraziteje odražajo v rezultatih naložb. V evropskem prostoru se ob umirjanju finančnih pogojev ponovno krepi selektivni interes za kakovostna sredstva z bolj predvidljivimi denarnimi tokovi in jasno investicijsko tezo.

V tem okviru jugovzhodna Evropa izstopa kot regija, kjer kombinacija institucionalnega napredka, omejene razpoložljivosti sodobnih nepremičnin in relativno višjih donosnosti na prvovrstna sredstva ustvarja zanimivo naložbeno okolje. Prihodnje priložnosti bodo zato v veliki meri odvisne od sposobnosti natančne selekcije, aktivnega upravljanja in razumevanja lokalnih tržnih posebnosti.